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Praktische Hinweise zum Erwerb von Grundstücken in Brasilien

Angesichts einer Gebietsausdehnung des Staates Brasilien von mehr als 8 Mio. km² mit großen unbewohnten Gebieten einerseits und Großstädten mit ungeordneten Bevölkerungsanballungen andererseits, ergeben sich oftmals Schwierigkeiten, bestimmte Grundstücke und deren Eigentümer zu identifizieren. Es kommt hinzu, dass die Grundbuchämter und Notariate, mit Ausnahme derjenigen in den entwickelten Städten, die bereits in das Zeitalter der Informatik eingetreten sind, nicht über moderne materielle Hilfsmittel und auch vielfach nicht über ausreichend ausgebildetes Personal verfügen. Das führt zu großen Unsicherheiten im Grundstücksverkehr. Darüber hinaus sind in zahlreichen Gegenden im Inneren Brasiliens, aber auch in größeren Städten Gewohnheiten und Bräuche vorhanden, die oftmals nicht mit den gültigen Gesetzen und Vorschriften in Einklang zu bringen sind und demzufolge die Umschreibung des Eigentums gefährden. In der Praxis hat es sich deshalb als sinnvoll erwiesen, bei Grundstücksgeschäften ein Dossier Imobiliário zu erstellen. In das Dossier werden alle für das Grundstücksgeschäft und die Eigentumsumschreibung erforderlichen Punkte aufgenommen und überprüft. Damit wird die Identität der Parteien und des zu erwerbenden Grundstücks gesichert. Soweit die erforderlichen Angaben in öffentlichen Registern enthalten sind, ist ihre Beschaffung einfach. Gemäß Art. 17 LRP (Lei dos Registros Públicos) kann jeder Interessierte ohne den Nachweis irgendeines berechtigten Interesses Bescheinigungen und Auszüge aus den öffentlichen Registern verlangen.

Nachfolgende Unterlagen sollten beschafft und Überprüfungen vorgenommen werden:

1. Die vertragsschließenden Parteien und ihre Identifizierung

a) Personalausweis (Nummer des RG);

b) Registriernummer bei zuständigen Finanzamt (CPF);

c) Heiratsurkunde bei Verheirateten und Feststellung über den Güterstand sowie Personalangaben über den Ehepartner;

d) bei Ausländern mit Wohnsitz in Brasilien: Nummer des Personalausweises und des CPF, bei Ausländern ohne Wohnsitz: Passnummer und Feststellung des ausländischen Wohnsitzes;

e) bei Bevollmächtigung sollte eine registrierte Bescheinigung des Registers, in dem die Vollmacht vermerkt ist, beschafft werden, damit deren Bestand gesichert ist. Der Inhalt der Vollmacht muss dahingehend überprüft werden, ob die eingeräumten Befugnisse zum Geschäftsabschluss ausreichend sind;

f) bei einer ausländischen Vollmacht ist zu überprüfen, ob sie den Gesetzen des Landes, in dem sie erteilt ist, entspricht; ob sie ausreichend legalisiert ist; ob sie von einem vereidigten Übersetzer übersetzt wurde; ob sie beim zuständigen Notariat in Brasilien vermerkt wurde und ob die erteilten Befugnisse für den Geschäftsabschluss ausreichend sind ;

g) bei geschäftsunfähigen oder beschränkt geschäftsfähigen Parteien ist zu überprüfen, ob eine gerichtliche Genehmigung zum Verkauf vorliegt und ob der Rechtsvertreter ausreichen identifiziert ist;

h) beim Verkauf oder der Übertragung des Grundstücks von Eltern an die Abkömmlinge: die Identifizierung der Geschwister und möglichst deren Zustimmung (zur Vermeidung künftiger Erbanfechtung);

i) sind die vertragsschließenden Parteien juristische Personen, so ist ein Handelsregisterauszug einzuholen, um die Vertretungsberechtigten und deren Veräußerungsbefugnisse festzustellen; für diese Vertretungsbefugnisse sind die Personenangaben wie bei dem Verkauf durch natürliche Personen zu überprüfen.

2. Identifikation der Immobilie

a) Bescheinigung und Feststellungen über die Immobilie vom und beim zuständigen Grundbuchamt

- Es sollte festgestellt werden, ob keine Verstöße gegen das Gesetz über öffentliche Register (Gesetz Nr. 6015 vom 31.12.1973) vorliegen, die eine Berichtigungsklage gegen die Eintragung hervorrufen könnten.

- Von ganz wesentlicher Bedeutung ist die Bescheinigung, die den Grundbuchstand der letzten 20 Jahre (certidao vintenária) ausweist. Diese Bescheinigung gibt Auskunft über alle Eintragungen hinsichtlich des Grundstücks in den letzten 20 Jahren einschließlich seiner physisch-juristischen Situation. In der Bescheinigung werden die Änderungen der Größe, der Grenzen und die verschiedenen Erwerbsvorgänge festgehalten. Aus dieser Bescheinigung kann der Erwerber eines Grundstücks alles entnehmen, was mit dem Grundstück in den letzten 20 Jahren geschah. Insbesondere kann er mit ihrer Hilfe eventuelle Hindernisse bei den einzelnen Erwerbsvorgängen feststellen. In der Praxis wird durch die Bescheinigung die Entwicklung des Grundstückes seit der Errichtung der Grundbücher niedergelegt. Eine Frist von 20 Jahren wird aus historischen Gründen deshalb für erforderlich gehalten, weil es sich dabei um die längste Verjährungsfrist (Art. 177 CC alt; jetzt Art. 205 CC (10 Jahre)) und um die längste Frist zur Ersitzung eines Grundstückes handelt (Art. 550 CC alt; jetzt Art. 1238 CC (15 Jahre)). Die Bescheinigung ist von so großer Bedeutung, weil ohne sie die Gutgläubigkeit eines Erwerbers und damit ein gutgläubiger Erwerb ausgeschlossen ist.

- Es sollten unbedingt Feststellungen darüber getroffen werden, ob die Beschreibung und die Lage der Immobilie mit derjenigen übereinstimmt, die Verkaufsgegenstand ist.

b) Handelt es sich um den Erwerb einer Immobilie im Rahmen einer Parzellierung, muss festgestellt werden, ob das Parzellierungsprojekt beim Grundbuchamt eingetragen oder ob es sich um eine Zergliederung einer größeren Fläche handelt, die von der Gemeinde zu genehmigen und beim Grundbuchamt einzutragen ist.

c) Bei landwirtschaftlichen Grundstücken muss überprüft werden, ob die Beschreibung mit den angegebenen Abgrenzungen übereinstimmt und ob die Beschreibung den Vorschriften des Gesetzes über öffentliche Register entspricht.

d) Es ist zu überprüfen, ob die Immobilie Gegenstand eines Kolonisierungsplanes ist, damit die insoweit erforderlichen gesetzlichen Vorschriften beachtet werden.

e) Es sollte festgestellt werden, ob es sich um ein Grundstück innerhalb einer Indianerreservation, ein Grundstück an der Landesgrenze eines Gebietes der nationalen Sicherheit oder um ein Grundstück der Marine handelt, damit die dafür zuständigen Vorschriften beachtet werden.

f) Es sollten Feststellungen darüber getroffen werden, ob die Immobilie unbewohnt, an Dritte vermietet oder unrechtmäßig besetzt ist. Gerade in dünn besiedelten Gebieten kann die Besetzung durch sogenannte „possessores“ wegen der Möglichkeit der Ersitzung zu größten Problemen führen.

g) Bei vermieteten Immobilien ist das Vorkaufsrecht des Mieters in Betracht zu ziehen und zu überprüfen, ob er dieses ausübt.

h) Bei Wohnungseigentum sollten die Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und eine Bescheinigung des Verwalters der Wohnungseigentumsanlage vorliegen, dass der Veräußerer keine Schulden gegenüber der Wohnungseigentumsgemeinschaft hat.

i) Bei bebauten Stadtgrundstücken sollte die Rechtmäßigkeit des Baues überprüft werden.

3. Immobiliensteuern

a) Es sollte eine Bescheinigung der Gemeinde über die Grund- und Bodensteuer (IPTU) verlangt werden. Diese Bescheinigung sollte auch die im Jahr der Übertragung noch anfallenden Steuern ausweisen, weil auf deren Grundlage die Grunderwerbsteuer errechnet wird, die bei Abschluss des notariellen Vertrages abzuführen ist.

4. Maßnahmen gegen Gläubigerbetrug und Vollstreckungsvereitelung

Um Unwägbarkeiten durch Gläubigerbetrug und Vollstreckungsvereitelung abzuwenden, sollte nachgeprüft werden, ob der Veräußerer gegenüber Dritten Schulden hat oder ob Klagen gegen ihn anhängig sind. Zu diesem Zwecke sollten Bescheinigungen bei den Protestämtern (den für Wechselproteste etc. zuständigen Cartorios) bezüglich der letzten vergangenen 10 Jahre, bei den Gerichten über die Anhängigkeit zivilrechtlicher Klagen und strafrechtlicher Verfolgungen, bei den Finanzbehörden hinsichtlich eventueller Schulden bezüglich der Einkommensteuer und bei den Arbeitsgerichten hinsichtlich eventueller anhängiger Klagen eingeholt werden.

5. Weitere Unterlagen

Von dem Verkäufer sollten die letzten Zahlungsbelege bezüglich Licht-, Wasser-, Gas- und Telefonrechnungen verlangt werden, damit dem Erwerber keine Unannehmlichkeiten dadurch entstehen, dass Licht, Wasser, Gas oder das Telefon gesperrt werden.

Ist ein Grundstückserwerber in der aufgezeigten Weise vorgegangen und sind seine Überprüfungen zur Zufriedenheit ausgefallen, so besteht ein hohes Maß an Wahrscheinlichkeit, dass er das Grundstück rechtmäßig erwirbt und für ihn nach dem Erwerb keinerlei Schwierigkeiten entstehen.

Diese Ausführungen dienen nur der allgemeinen Information und können eine Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Im Falle von Rückfragen wenden Sie sich bitte an: Rechtsanwalt und Notar Jürgen Vogt