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Grundstücks-Kaufvertrag und neues Schuldrecht

Am 01.01.2002 ist das Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26.11.2001 (BGBl. S. 3138) in Kraft getreten, durch welches zahlreiche Vorschriften des BGB neu geschaffen und andere aufgehoben oder geändert wurden. Für Schuldverhältnisse, die vor dem 01.01.02 entstanden sind, gilt weiterhin das alte, sonst das neue Recht (EGBGB Art. 2 § 5 neu). Der Notar - und mit dieser Berufsbezeichnung meine ich immer auch unsere Kolleginnen - muss also bei der Gestaltung seiner Urkunden sofort neues Recht anwenden. Dieser Aufsatz will - ohne mehr als nötig auf die Struktur der gesetzlichen Änderungen und deren Einzelheiten einzugehen - praktische Hinweise dazu geben, welche bisher üblichen Vertragsklauseln in Kaufverträgen über Grundstücke oder Wohnungseigentum geändert oder zumindest überdacht werden müssen (hierzu eingehend Brambring, DNotZ 2001, 590 f. und 904 f.; zum Verzugsrecht Hertel, DNotZ 2001, 910 f.). Ferner werden einige Geset­zesänderungen erläutert, die der Notar unbedingt kennen muss, um seine Belehrungspflich­ten erfüllen zu können. Die bisherigen und die neuen Vorschriften des BGB werden durch die Bezeichnungen “alt” und “neu” unterschieden.

1. Beschaffenheitsangaben

Es war schon bisher nicht ratsam, aber gleichwohl weit verbreitet, bei der Bezeichnung des Kaufgegenstandes ohne besondere Überlegung hinzuzufügen: “Das Grundstück hat eine Größe von ca. X qm” oder “Die Wohnung hat eine Wohnfläche von ca. Y qm”, denn man konnte im Einzelfall darüber streiten, ob dies eine bloße Beschaffenheitsangabe oder eine zugesicherte Eigenschaft (§ 463 alt) war. Nunmehr gehört es zur Leistungspflicht des Verkäufers, eine mangelfreie Sache zu liefern, § 433 (1) neu. Mangelfreiheit besteht, wenn die Sache bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat, § 434 (1) Satz 1 neu. Ist im Vertrag eine Eigenschaft der Kaufsache genannt, so wird sie im Zweifel auch ver­einbart sein. Ist dies gewollt, so muss der Notar den Verkäufer auf seine Haftung hinweisen und sollte dies in der Urkunde dokumentieren. Ist eine Haftung nicht gewollt, so sollte die Beschaffenheitsangabe am besten unterbleiben oder die Haftung insoweit ausgeschlossen werden. Hierzu und zu den Haftungsfolgen unten unter Nr. 5.

2. Verzinsung des Kaufpreises

“Kommt der Käufer mit der Zahlung in Verzug, so hat er den Kaufpreis mit X % zu verzin­sen”, wird häufig vereinbart. Wann tritt der Verzug aber ein? Die verunglückte Regelung in § 284 (3) alt wurde korrigiert. Auch bei Geldschulden kommt der Schuldner jetzt nach Fällig­keit durch Mahnung sofort in Verzug, § 286 (1) neu. Ist für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt, bedarf es der Mahnung nicht, aber auch dann nicht, “wenn der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt”, § 286 (1) und (2) neu. Also: Eine Klausel, wonach der Kaufpreis “2 Wochen nach Kenntnis des Käufers von der Eintragung der Vormerkung” fällig ist oder “2 Wochen, nachdem der Notar dem Käufer schriftlich mitgeteilt hat, dass ...” führt ab Fälligkeit sofort zum Verzug. Darauf muss der Käufer von dem Notar hingewiesen werden. Im Übrigen ist es für die Beteiligten klarer, wenn eine vereinbarte Verzinsungspflicht ausdrücklich an die Fälligkeit gebunden wird. Der Basiszinssatz ist jetzt in § 247 neu geregelt, beträgt bis zum 30.06.2002 3,62 % und wird halbjährlich neu bekanntgemacht. Die gesetzlichen Verzugszinsen betragen 5 % über dem Basiszinssatz, § 288 (1) neu, und bei Verträgen, an denen ein Verbraucher nicht betei­ligt ist, sogar 8 % über dem Basiszinssatz (§ 288 (2) neu). An diesem gesetzlichen Leitbild wird sich der Notar orientieren müssen, wenn er sich nicht dem Vorwurf aussetzen will, er habe dem Verkäufer grundlos und ohne Belehrung weniger oder mehr als die gesetzlichen Zinsen verschafft.

3. Rechte des Käufers bei nicht pünktlicher Zahlung

Im Anschluss an die unter 2. genannte Zinsklausel könnte es in einem Kaufvertrag heißen: “Zahlt der Käufer nach Fälligkeit auch innerhalb einer Schonfrist von 2 Wochen nicht, so stehen dem Verkäufer die gesetzlichen Rechte wegen Pflichtverletzung zu.” Wird der Notar bei der Beurkundung gefragt, was denn das für Rechte seien, so muss er darüber belehren können.

Der Verkäufer kann in diesem Fall eine angemessene Frist zur Zahlung setzen (Ableh­nungsandrohung ist nicht erforderlich!) und nach deren Ablauf

a) von dem Vertrage zurücktreten und eine etwa gewährte Leistung zurückfordern (§§ 323, 346 neu) oder - wenn der Käufer die Nichtzahlung zu vertreten hat, was bei Geldschulden die Regel ist (§ 276 (1) neu): b) weiterhin Erfüllung und daneben den Verzögerungsschaden verlangen oder Schadenersatz statt Erfüllung verlangen (großer Schadenersatz), §§ 281, 280 neu, oder c) von dem Vertrage zurücktreten und Schadenersatz verlangen, §§ 323, 325, 281 neu.

§ 325 neu sagt ausdrücklich, dass Schadenersatzansprüche durch einen Rücktritt nicht aus­geschlossen werden. Hier besteht also ein entscheidender Unterschied zu den §§ 325, 326 alt, welche alternativ Rücktritt oder Schadenersatz gewähren. Die Fristsetzung muss auch nicht mehr mit einer Ablehnungsandrohung versehen werden. Der Gesetzgeber hat darauf nach eingehender Diskussion ganz bewusst verzichtet (Schmidt-Räntsch, Das neue Schuld­recht, 2001, Rn. 341-344). Darin liegt eine Gefahr, die gerade dem erfahrenen Käufer, der fälschlich von der Notwendigkeit einer Ablehnungsandrohung ausgeht, verdeutlicht werden sollte, was wie folgt geschehen könnte: “Der Notar wies darauf hin, dass der Verkäufer nach Eintritt der Fälligkeit (alternativ: nach Ablauf der vereinbarten Schonfrist) eine kurze Frist zur Zahlung setzen und nach deren Ablauf von dem Vertrage zurücktreten und/oder Scha­denersatz verlangen kann.”

4. Beschaffenheitsgarantie

Den Begriff der “zugesicherten Eigenschaft” kennt das Gesetz nicht mehr. Ob er in dem der Garantie aufgeht (so Brambring aaO, S. 602), erscheint mir allerdings als zweifelhaft. Übernimmt der Verkäufer oder ein Dritter eine Garantie für die Beschaffenheit einer Sache oder deren Haltbarkeit, so stehen dem Käufer nach § 443 neu im Garantiefall die Rechte aus den Garantiebedingungen zu. Da beim Grundstückskauf solche Garantiebedingungen nicht vorgegeben sind, müsste im Vertrage selbst formuliert werden, welche Ansprüche im Garantiefall bestehen sollen. Ist dazu nichts gesagt, so werden dem Käufer im Zweifel dieselben Rechte zustehen, als würde eine vereinbarte Eigenschaft fehlen (siehe unten 5.b), wobei je nach der Wortwahl zweifelhaft sein kann, ob ein Verschulden des Verkäufers erforderlich ist oder nicht. Der Notar sollte für Klarheit sorgen, in dem er z.B. formuliert: “Der Verkäufer hat auch ohne Verschulden dafür einzustehen, dass das Grundstück frei von umweltschädigenden Belastungen ist (Garantie).”

5. Mängelhaftung und vereinbartes Rücktrittsrecht

Hier hat sich Entscheidendes geändert.

a) Rechtsmängel

Sach- und Rechtsmängel werden jetzt in jeder Hinsicht gleich behandelt, insbesondere auch hinsichtlich der Verjährung, so dass es z.B. nicht mehr darauf ankommt, ob eine Bau­beschränkung in die eine oder die andere Kategorie fällt.

b) Rechte des Käufers bei Mängeln

Eine Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Be­schaffenheit hat, § 434 (1) neu. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist die Sache mängelfrei, wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet, oder sonst, wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist.

Liegt ein Mangel vor, so kann der Käufer grundsätzlich zunächst nur “Nacherfüllung” ver­langen, nämlich die Beseitigung des Mangels oder die Lieferung einer mangelfreien Sache, §§ 437, 439 neu. Da letzteres bei Grundstücken nicht in Betracht kommt, bleibt nur die Mängelbeseitigung.

Ist eine vom Käufer gesetzte Frist verstrichen oder die Nachbesserung trotz zweier Ver­suche fehlgeschlagen oder hat der Verkäufer die Nachbesserung verweigert oder ist sie unmöglich, so kann der Käufer

- nach § 441 neu mindern oder

- Schadenersatz verlangen, §§ 440, 323, 326 (5) bzw. §§ 440, 280, 281, 283, 311 a, oder - zurücktreten und Schadenersatz verlangen, §§ 440, 323, 326 (5) neu.

War der Käufer bisher - außer beim Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft oder arglisti­gem Verschweigen eines Mangels - auf Wandlung oder Minderung beschränkt, so kann er nunmehr Erfüllung und Schadenersatz wegen des Mangels verlangen oder zurücktreten und großen Schadenersatz fordern, wobei der Schadenersatzanspruch voraussetzt, dass der Verkäufer den Mangel zu vertreten hat. Die Beweislast für mangelndes Verschulden liegt beim Schuldner, § 280 (1) neu. Ist der Mangel allerdings unerheblich, so bestehen das Rücktrittsrecht und der Anspruch auf großen Schadensersatz nicht, §§ 323 (5), 281 (1) Satz 3 neu. Der Käufer kann in diesem Falle also -immer erst nach gescheiterter Nacherfüllung - nur mindern oder neben der Erfüllung Schadensersatz wegen des Mangels verlangen.

c) Vertragliches Rücktrittsrecht

§ 325 neu sagt ausdrücklich, dass Schadenersatzansprüche durch einen Rücktritt nicht ausgeschlossen werden. Behielt sich bisher ein Verkäufer für den Fall, dass bis zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht gezahlt wurde, den Rücktritt vor, so konnte dies bedeuten, dass damit die gesetzlichen Schadenersatzansprüche ausgeschlossen wurden, denn die §§ 325, 326 alt sahen ja alternativ Rücktritt oder Schadenersatz vor. Knüpft ein vertragliches Rücktrittsrecht an eine Pflichtverletzung des anderen Teils an, so dürfte nach neuem Recht davon auszugehen sein, dass die gesetzlichen Schadenersatzansprüche unberührt blei­ben.

Also: Soll eine Partei nur zurücktreten können, muss der Schadenersatz im Vertrag aus­drücklich ausgeschlossen werden, soweit dies zulässig ist (siehe unten e).

d) Haftung für Angaben Dritter

Nach § 434 (1) neu liegt ein Sachmangel auch dann vor, wenn eine Eigenschaft fehlt, die der Käufer “nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers, des Herstellers ... oder sei­nes Gehilfen insbesondere in der Werbung oder bei der Kennzeichnung über bestimmte Eigenschaften der Sache erwarten kann”. Damit wird Art. 2 Abs. 5 der Richtlinie der EU über den Verbrauchsgüterkauf umgesetzt. Der Gesetzgeber hat aber bewusst davon abge­sehen, die zitierte Regelung auf den Verbrauchsgüterkauf zu begrenzen. Auch außerhalb des Verbrauchsgüterkaufs seien Fälle denkbar, in denen die Kaufentscheidung durch unzu­treffende Werbeaussagen beeinträchtigt werde (Schmidt-Räntsch, aaO, Rn. 722).

Es ist danach zu erwarten oder mindestens denkbar, dass die Rechtsprechung den Verkäu­fer eines Grundstücks für die Richtigkeit von Werbeaussagen eines Maklers haften lässt. Es empfiehlt sich daher ein entsprechender Gewährleistungsausschluss (siehe unten e).

e) Haftungsausschluss für Mängel

Wie sich aus § 444 neu ergibt, kann die Mängelhaftung in einem Individualvertrag ausge­schlossen oder beschränkt werden, ausgenommen den Fall, dass der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat. Ferner können Schadenersatzansprüche wegen Vorsatzes nicht im Voraus erlassen werden, § 276 (3) neu. Eine möglichst weitgehende Ausschlussklausel könnte etwa lauten:

“Der Käufer hat die Kaufsache besichtigt. Dem Verkäufer sind versteckte Mängel nicht be­kannt. Der Verkauf erfolgt unter Ausschluss jeder Haftung für offene oder verborgene Män­gel. Auch eine Haftung für Werbeaussagen eines Maklers wird ausgeschlossen.”

Satz 2 der vorgeschlagenen Klausel wäre rechtlich nicht notwendig, soll den Verkäufer aber zum Nachdenken darüber bewegen, ob es nicht doch noch verborgene Mängel gibt, die er offenbaren muss. Vielleicht erinnert er sich ja dann an die schlecht funktionierende Heizung oder die behördliche Verfügung, den bröckelnden Schornsteinkopf zu sanieren. Andernfalls haftet er dafür zu Recht.

6. Mängelhaftung im Bauträgervertrag

Bauträgerverträge unterliegen dem Werkvertragsrecht. Erfreulicherweise sind sowohl der Begriff des Mangels wie auch die Mangelfolgen in den §§ 633 f. neu weitgehend genauso geregelt, wie im Kaufrecht. Im Falle eines Mangels stehen dem Besteller also dieselben Rechte zu, wie sie oben unter 5.b) für den Käufer genannt wurden. Daneben kann der Be­steller, nachdem er vergeblich eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat oder diese verwei­gert wurde, den Mangel selbst beseitigen und Aufwendungsersatz verlangen oder zunächst Kostenvorschuss für die Aufwendungen fordern, § 637 neu.

Bauträgerverträge sind praktisch immer Allgemeine Geschäftsbedingungen oder werden als solche behandelt. Die Vorschriften des AGB-Gesetzes sind nunmehr in die §§ 305-310 neu übernommen worden, und zwar mit wenigen kleineren Änderungen. Bauträgerverträge fallen ungeachtet der Beurkundungsform unter diese Vorschriften, weil es nach § 305 (1) neu auf die Form des Vertrages nicht ankommt und die Bedingungen für mehrere Verträge formuliert sind, ferner selbst bei einmaliger Verwendung auch deshalb, weil auf der Käu­ferseite fast immer ein Verbraucher beteiligt ist, § 310 (3) neu. Dies alles war auch bisher schon so.

Nach § 309 Nr. 8 lit b) bb) neu können die Ansprüche wegen eines Mangels auf die Nacher­füllung beschränkt werden, sofern dem Erwerber ausdrücklich das Recht vorbehalten wird, bei Fehlschlagen der Nacherfüllung zu mindern. Allerdings verbietet § 309 Nr. 7 a neu den Ausschluss oder eine Begrenzung der Haftung selbst für solche Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, die auf einer nur fahrlässigen Pflichtverlet­zung des Verwenders oder seines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen beruhen, und nach Nr. 7 b der zitierten Vorschrift ist ein Ausschluss oder eine Begrenzung der Haftung für sonstige Schäden, die auf einer grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verwenders oder eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen beruhen, unzulässig. Es ist schwierig, hier eine Regelung für eine Haftungsbeschränkung zu finden, zumal ein unzulässiger Teil die gesamte Klausel unwirksam machen würde, § 306 (2) neu. Nachstehend der Versuch einer Formulierung (in Anlehnung an Brambring aaO., S. 613 und 910):

“Weist die Leistung des Verkäufers (Bauträgers) einen Sachmangel auf, so steht dem Käufer nur ein Anspruch auf dessen Beseitigung zu. Ist die Mängelbeseitigung trotz zweier Versuche fehlgeschlagen, so kann der Käufer ausschließlich Minderung des Kaufpreises verlangen, es sei denn, es bestünden so gewichtige nicht behebbare Mängel, dass dem Käufer das Festhalten am Vertrag auch unter Berücksichtigung seines Rechts auf Minde­rung nicht zumutbar wäre. Unberührt bleibt die gesetzliche Haftung des Verkäufers wegen der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, wenn er die Pflichtverletzung zu vertreten hat, und für sonstige Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässi­gen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen. Einer Pflichtverletzung des Verkäufers steht die seiner gesetzlichen Vertreter oder Erfüllungsgehilfen gleich.”

7. Erschließungskosten

Nach § 436 (1) neu ist der Verkäufer eines Grundstücks verpflichtet, Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge für die Maßnahmen zu tragen, die bis zum Tage des Ver­tragsschlusses bautechnisch begonnen sind, unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld. Dies erscheint als wenig sachgerecht. Die betreffenden Maßnahmen, deren Kosten auf die Grundstückseigentümer umgelegt werden können, finden nicht nur vor der jeweiligen Haustür statt, so dass dem Verkäufer der Baubeginn keineswegs bekannt sein muss. Bekannt ist beiden Beteiligten aber der Ist-Zustand des Grundstücks, der in die Kaufpreisbemessung eingegangen ist. Eine gerechte vertragliche Lösung muss dem Einzel­fall angepasst werden (Vorschläge bei Basty in Kersten/Bühling, Formularbuch und Praxis der Freiwilligen Gerichtsbarkeit, 21. Aufl. 2001, § 36 Rn. 125 ff.).

8. Checkliste

Bei der Vertragsgestaltung sollte bedacht werden:

a) Beschaffenheitsangaben sollten unterbleiben, weil im Zweifel für deren Richtigkeit gehaf­tet wird (vereinbarte Beschaffenheit).

b) Bei der Vereinbarung von Zinsen auf den Kaufpreis sollte das Wort “Verzug” möglichst vermieden werden, weil Verzug viel öfter als früher schon mit der Fälligkeit beginnt. Weicht der vereinbarte Zinssatz nicht unerheblich von dem gesetzlichen Verzugszins ab, muss der Notar darüber belehren.

c) Wird nach Fälligkeit eine Frist zur Zahlung des Kaufpreises gesetzt, so kann der Verkäu­fer nach Fristablauf zurücktreten und / oder Schadenersatz verlangen. Eine Ablehnungs­androhung ist entbehrlich. Hierauf sollte der Notar hinweisen.

d) Will der Verkäufer für eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks einstehen, so soll­te diese als “vereinbarte Eigenschaft” bezeichnet werden. Die Rechtsfolgen ergeben sich dann aus dem Gesetz. Ist eine verschuldensunabhängige Garantie gewollt, so müssen die Verletzungsfolgen geregelt werden (ggf. unter Verweisung auf die gesetzlichen Vorschriften für die Pflichtverletzung).

e) Wird ein vertragliches Rücktrittsrecht für den Fall einer bestimmten Pflichtverletzung ver­einbart, so bestehen daneben im Zweifel auch die gesetzlichen Schadenersatzansprüche. Ob dies gewollt ist oder nicht, muss klargestellt werden.

f) Im Individualvertrag ist ein Haftungsausschluss für Mängel weiterhin zulässig (falls nicht ein Gebäude neu errichtet wurde). Der Ausschluss sollte ausdrücklich auch öffentliche Wer­beaussagen eines Maklers umfassen.

g) Für Gewährleistungsbeschränkungen in Bauträgerverträgen passen die bisher verwen­deten Formulierungen nicht mehr (Vorschlag im Text unter 6.).

h) Die Erschließungskosten bedürfen mehr denn je der vertraglichen Vereinbarung.

Diese allgemeine Übersicht kann eine Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Wenn Sie wei­tere Fragen haben, wenden Sie sich bitte an: Rechtsanwalt und Notar Günther Casimir