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Grundstückskauf in Portugal

Der Eigentumserwerb eines Grundstückes durch Kauf erfolgt in Portugal durch die sogenannte escritura definitiva oder publica, die nach Art. 875 CC der notariellen Beurkundung bedarf. Dieser notarielle Vertrag bewirkt den Eigentumsübergang. Das Abstraktionsprinzip ist dem portugiesischen Recht fremd, so dass es neben dem schuldrechtlichen Vertrag eine zusätzliche Auflassung wie im deutschen Recht nicht gibt. Die Eintragung im Grundbuch (registo predial) macht den Eigentumsübergang nur öffentlich und erzeugt damit Wirkung gegenüber Dritten.

Ausnahmen von der notariellen Beurkundung sind bei kreditfinanzierten städtischen Wohngrundstücken zulässig, wenn das Darlehen durch autorisierte Institute zur Vergabe von Wohnungskrediten gewährt wird. Hier genügt die Schriftform, die jedoch für die Unterschriften der Parteien gewisse Voraussetzungen nach dem Gesetzesdekret Nr. 255/ 93 vom 15. Juli 1993 erfordert. Wegen der geringen Bedeutung für ausländische Käufer wird hierauf nicht weiter eingegangen.

Obwohl also der sofortige Grundstückserwerb durch den notariellen Kaufvertrag erfolgen könnte, wird die ganz überwiegende Zahl der Grundstücksverkäufe in Portugal über einen Vorvertrag, den sogenannten contrato de promessa de compra e venda und einer erst später abzuschließenden escritura definitiva abgewickelt. Der Vorvertrag enthält nur die Verpflichtung zum Abschluss des Vertrages über die Grundstücksübereignung, nicht jedoch die Grundstücksübereignung selbst.

Gemäß Art. 410 CC sind Vorverträge, in denen sich jemand verpflichtet, einen bestimmten Vertrag abzuschließen, grundsätzlich formlos. Der Vorvertrag, der zum Abschluss eines Kaufvertrages über eine Immobilie verpflichtet, bedarf gemäß Art. 410 Ziff. 2 CC der schriftlichen Form und der Unterschrift beider Vertragsparteien, vorausgesetzt, dass sich beide zu Kauf- und Verkauf verpflichten wollen. Lediglich bei bebauten oder zu bebauenden Grundstücken sollen nach dem Wortlaut des Art. 410 Ziff. 3 CC die Unterschriften der Parteien notariell beglaubigt werden. Der Notar muss darüber hinaus bescheinigen, dass eine Bau- oder Nutzungsgenehmigung vorliegt. Ob ein Grundstück als bebaut oder unbebaut anzusehen ist, richtet sich in erster Linie nach der Eintragung im Grundbuch. Die ursprüngliche Streitfrage, ob Gebäude im Sinne der Vorschrift Wohngebäude sein mussten, hat das portugiesische Supremo Tribunal dahin entschieden, dass auch andere Gebäude als Wohngebäude von der Vorschrift erfasst werden, so dass aus Sicherheitsgründen die Unterschriftsbeglaubigung in jedem Falle zu empfehlen ist.

In aller Regel werden in den Vorverträgen erhebliche Anzahlungen vereinbart, die vor dem eigentlichen Grundstückskaufvertrag zu zahlen sind. Gemäß Art. 441 CC sind alle in dem Vorvertrag von dem sich verpflichtenden Käufer an den Verkäufer geleisteten Zahlungen als vertragsgegenständliche Anzahlung (das in Portugal übliche „Sinal“) zu werten. Art. 442 Ziff. 2 und 3 CC sieht ausdrücklich vor, dass bei einem Scheitern des endgültigen Grundstückskaufvertrages durch Verursachung des Anzahlungsleistenden dem anderen Teil erlaubt ist, den Anzahlungsbetrag zu behalten. Im Gegenzug kann der Anzahlungsleistende, wenn der Vertragsschluss schuldhaft von dem anderen Teil verhindert wird, den doppelten Betrag zurückfordern. Diejenige Partei, die im Rahmen des Vorvertrages nicht vertragsuntreu war, kann anstelle des zuvor Gesagten den Abschluss des Hauptvertrages gemäß Art. 830 CC verlangen und durchsetzen.

Gemäß Art. 442 Ziff. 4 CC besteht, wenn nichts anderes vereinbart wurde, bei Nichterfüllung des Vertrages - außer der Vertragserfüllung - für das Schadensersatzbegehren, keine andere Möglichkeit als den Verfall der Anzahlung oder bei Verschulden des Verkäufers das doppelte der Anzahlung zu verlangen. Ein darüber hinausgehender Schaden kann nicht verlangt werden. Schaden ist allein die geleistete Anzahlung bzw. deren doppelter Betrag. Einzige Ausnahme für die Geltendmachung höheren Schadens ist eine spätere erhebliche Erhöhung des Grundstückswertes.

Die portugiesische Rechtsprechung sieht für den Fall, dass im Vorvertrag weder ein fester Termin mit Uhrzeit und Ort noch ein für die Terminierung der notariellen Beurkundung des endgültigen Kaufvertrages zuständiger Vertragspartner genannt ist, vor, dass eine der Parteien das veranlassen kann. Hält sich eine Partei nicht an den vereinbarten oder veranlassten Termin und erscheint nicht, so hat der Anwesende das Recht, die Erfüllung des Vertrages zu verweigern und seine Rechte gemäß Art. 442 Ziff. 2 und 3 CC geltend zu machen. Es bleibt ihm jedoch auch unbenommen, alternativ nach wie vor den Abschluss des Hauptvertrages zu verlangen und durchzusetzen.

Das Vorstehende macht deutlich, dass Vorverträge in Portugal bei dem Grundstückserwerb eine überragende Bedeutung haben und dass die Unkenntnis der aufgeführten Vorschriften zu erheblichen Schädigungen führen kann. Für den ausländischen Grundstückskäufer erscheint es deshalb unbedingt geraten, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Diese Ausführungen dienen nur der allgemeinen Information und können eine Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Im Falle von Rückfragen wenden Sie sich bitte an: Rechtsanwalt und Notar Jürgen Vogt